3月30日、オンラインで開催された「空き家を"収益事業"へ。DXで「法令×収支×立地」を一気に整理する実践セミナー」。空き家×民泊ビジネスへの関心の高まりを受け、エンジョイワークスが開発したDXシミュレーションツール「AKIYA Revolution（アキレボ）」の紹介と、空き家を活用した宿泊事業の伴走支援パッケージについて詳しく解説したセミナーとなりました。今回は、セミナーの様子をダイジェストでお伝えします。
司会：エンジョイワークス 土志田瑛太
第1部 AKIYA Revolutionとは。空き家×民泊を阻む「3つの壁」をDXで突破する
はじめに登壇したのはエンジョイワークス事業企画部マネージャーの彼末氏。全国の空き家数が846万戸に達し、2030年には1,000万戸超との試算もある中、空き家問題はいまや不動産事業者にとって「ビジネスチャンス」でもあると説明しました。インバウンドは2030年に6,000万人の訪日客目標、2024年施行の二拠点居住推進法による関係人口創出の加速など、4つの追い風が空き家×民泊ビジネスの成長を後押ししているといいます。
一方で、空き家の活用に踏み出せない理由として「判断できないから動けない」という構造を指摘。「用途地域によって民泊OK/NGが変わる、専門家でも即答できない」法的チェックの壁、「NPV・IRR・回収年数を物件ごとに手計算？1件あたり何日かかる？」という収支計算の壁、「儲かりますよだけでは動かない、数字の根拠がないと話が前に進まない」所有者説得の壁——この3つが案件を「保留」のまま消えさせてしまうと語りました。
そこで紹介されたのが、エンジョイワークスが開発したAKIYA Revolution（アキレボ）です。住所・構造・面積を入力するだけで、AIが7業態（一棟貸し・部屋貸し・シェアハウス・カフェ・コワーキング・賃貸など）を瞬時にシミュレーション。NPV・IRR・回収年数・GOOD/NORMAL/BADシナリオをまとめたPDFをわずか3〜4分で出力できます。専門知識ゼロでも操作でき、そのまま印刷して所有者に渡せる提案書として活用できます。
また、AKIYA Revolutionは令和7年度 国土交通省「空き家対策モデル事業」に採択されており、エンジョイワークス自身が空き家再生・民泊運営を実際に行ってきた現場知見が詰まったツールです。30施設の開業支援・運営施設、100件以上の空き家活用事業実績、17億円のファンド調達総額という実績の上に作られています。
現在はβ版として提供中。「完成品を渡すのではなく、一緒に使いながら『ここをこう変えてほしい』を形にしていく」という"共創パートナー"の位置づけで、各地域の事業者とともに開発を進めています。
第2部 （仮称）民泊パートナーシップ。未経験からの自走を可能にする3つのソリューション
続いて紹介されたのは、空き家×宿泊事業の伴走支援パッケージ「（仮称）民泊パートナーシップ」です。
このパッケージは3つのソリューションで構成されています。①AKIYA Revolution（AIで収益性を瞬時に判断する事業判断支援DXツール）、②Good Neighbors DX（予約・売上・清掃・騒音検知・ゲスト対応・レポートまでを一元管理するシステム）、③開業サポート（専門チームが一棟目の開業を遠隔サポートで伴走し、自走を支援）の3本柱です。
運営代行やフランチャイズとの違いとして強調されたのは「自走力」です。丸投げでは学べない。パートナーシップだからこそ、自社にノウハウが蓄積され、2棟目以降は自力で展開できます。売上連動のロイヤリティなし・月額固定（1棟あたり月額3万円・税別）のシンプルな料金体系で、利益が出るほど自社の取り分が増える健全なコスト構造も特徴です。
収益モデルとしては、投資額1,500万円・目標表面利回り10%を前提に、3年インカムゲインは390万円、売却まで含めると約557万円の利益試算が提示されました。初期費用（先着10組の期間限定価格・100万円税抜）は約16ヶ月で回収できる設計です。
導入ステップは契約から開業まで最短2〜3ヶ月。1棟目のノウハウで2棟目以降は自社で展開できる体制を目指します。
疑問質問を一挙に解消！質疑応答編
Q.稼働率の予測データは地域ごとに異なりますか？
A.地域ごとに異なります。（国交省オープンデータ使用）。現状は高めに出る傾向があり改良中です。パートナー先エリアから優先的に精度向上予定です。
Q.EWさんは宿泊施設に強い・データが多いので、それをもとにしたAI分析では民泊に誘導される傾向が強いということはないのでしょうか？その場合、実際のニーズと乖離するという問題はないのでしょうか？
A.現状は宿泊データが多く民泊寄りになる傾向は認めます。まずは民泊特化で精度を上げ、その後7業態の精度向上を目指します。ニーズに関しては地域によって過剰・不足の二極化があります。
Q.IRR・回収期間に加え人件費・一般管理費・最終利益まで標準化して集約できますか？
A.GN DXで経費管理システムは開発済みです。弥生とのCSV連携も対応しています。PLデータまで集約できたら日本で画期的将来的にはAPI接続で会計システムとの自動連携を目指しています。「PLデータまで集約できたら日本で画期的」という評価は開発目標と一致。
＜＜まとめ＞＞
今回のセミナーは、AKIYA Revolutionの実機デモを交えながら、具体的な収益モデルと伴走支援の内容をお伝えする内容となりました。
新しい不動産業研究所では今後も、「空き家活用」「民泊」「DX×不動産」に関するイベントや取り組みを紹介していきます。みなさまとの協業や、興味・関心のあるテーマ、ぜひリクエストをお寄せください。
＜動画・フルバージョンはコチラから＞
＜AKIYA Revolution β版ご利用希望の方はこちら！＞
セミナー内でご案内した、AKIYA Revolutionβ版の利用希望の方は簡単2ステップ！
①公式LINE「空き家民泊分科会」のご登録、②セミナーアンケートのご回答 の確認ができ次第、エンジョイワークス事務局よりAKIYA Revolutionβ版のリンクをご案内させて頂きます。
