星洋治
株式会社くらしすた不動産代表取締役
1971年生まれ。岩手県一関市室根町（旧：室根村）出身。
宅地建物取引士。
不動産の管理、売買・賃貸、及びその仲介、建築・空間デザインの設計・施工。
株式会社ひづめゆ　代表取締役社長/温泉施設「ひづめゆ」の運営
GreenNeighborsHardCider株式会社 代表取締役/果樹酒の醸造及び酒類の販売

 

 

課題①：
地域に美しい景観・暮らしやすい街並みを育むという価値観がなくなってきている
解決策：
宅地分譲事業に高性能な断熱性能（G1レベル）の建築を課し、さらに景観法に基づく景観協定許可をとりつけて敷地の緑化や柵を作らず境界の木の高さにも制限つけた

課題②：
単身者にとって、住宅事情が脆弱。
解決策：
「地域社宅」というコンセプトを持った賃貸住宅を経営した。

 

新しい不動産業研究所の矢部です。この記事ではすでに「新しい不動産業」が目指す人、まちそして不動産への関わり方を実践、ご活躍されている皆様の取り組みの紹介を通じ、研究所のメンバーに①気づきと②手法と③連携を生み出すためのnoteです。①取り組みを読んで「まずは真似してみる、やってみる」②取り組みで使われている手法やツールを「手に入れる相談をしてみる」③②も含め自分の事業について相談や協働依頼など「連携機会」など研究所メンバーに新たなビジネスチャンスを生み出すことが目的です。

＊今回ご紹介する取り組み・ツールに関してもっと知りたいことや、事業連携のご相談などがあればこちらよりお問合せください。

 

新しい不動産業の実践者・星さんのプロフィール

株式会社くらしすた不動産代表取締役の星さん。元々は「フツー」の不動産事業に携わっていましたが、目の前で「不動産事業が地域の価値を高める」事例を目の当たりにして、自社のビジネスが地域の健康のため、エネルギー問題の解決のために役立ち、その結果地域の価値を高めることに貢献できると気づかれ、それをきっかけにさまざまな事業に取り組んでいます。

現在は不動産の管理、売買・賃貸およびその仲介、建築・空間デザインの設計・施工からひづめゆという温浴施設の運営事業や、施設で販売するハードサイダー（果実酒）の醸造・販売まで手がけられています。

新しい不動産業」視点で考えるキーワード

#不動産業2.0
#不動産業の民主化1.0+
#不動産業の民主化2.0+
#事業領域を異業種に拡張
#多角化
#住宅温熱環境
#地域コミュニティ

「自分の地域の価値は自分であげる」。この取り組みに主体的に関わる
 

将来の街を左右する仕事その１:分譲プロジェクトCLASSE日詰駅前通

建築や不動産業関係者ならご存知のように2025年以降は建築物に断熱性能基準の適合を義務化する改正建築物省エネ法が成立しています。実は星さんが事業を展開する岩手県紫波町では2015年、すでに時代に先駆けて町有地を住宅地として分譲する際に高性能住宅しか建ててはいけないという紫波型エコタウンを開発しています。

その基準は年間暖房負荷*48kwh/㎡（*室内を20℃まで暖めるために必要な延床面積あたりのエネルギー量）というもので、2025年の適合義務化水準をはるかに上回る性能値です。ただ優れた先行事例（紫波エコタウン）がありながら、これに続く民間主導事業は起こっていませんでした。そんな中、星さんは縁があって参加したドイツやスイス視察で日本の住宅温熱性能の周回遅れ問題を目の当たりにしたことで、全国に先駆けて地元で起こった素晴らしい取り組みが続いていかないことを勿体無いと思うようになっていきました。

また同時にその視察で「住民が協力して、美しい景観と暮らしやすい街並みを育む」というコミュニティの豊かさにも感銘を受けたそうです。その後、高性能住宅の建築を課したオガールタウンが完成に近づくにつれ、紫波町の「イメージ」と「地価」が変わったことで、不動産事業は将来の街の人気を左右する仕事になるのだと星さんは再認識したそうです。

この二つの体験が星さんの行動力に火をつけました。そのような体験を経て始めた宅地分譲事業CLASSE日詰駅前通でしたが、星さんは条件付き分譲ではないにもかかわらず高性能な断熱性能（G1レベル）の建築を課し、さらに景観法に基づく景観協定許可をとりつけて敷地の緑化や柵を作らず境界の木の高さにも制限（顔を見合わせやすい。防犯効果）をつけたり、同デザインの常夜灯の設置を求めたりするといった性能や街並みへの協力を課しました。

ここで分かったことは分譲時の制約条件（性能など）で売りにくいと思っているのは「自分自身だった」ということだったそうです。勝手に事業者が思っているだけでそうではないと。もちろん現実的に高額になるし建物を建ててくれる会社も減る一方で、逆にそこに参入してくる会社もあること。さらに良いものだから買いたいというユーザーもいることに気づけたそうです。

将来の街を左右する仕事その２：「地域住宅」というコンセプトを持つ賃貸住宅経営

先ほど紹介したCLASSEの一部に星さんが集合住宅を作った際に、建築中に住戸が埋まるほどの需要を実感していました。その際に分かったことは紫波町の住宅事情、特に単身者にとって脆弱な住宅事情でした。具体的には、せっかく「ここで働こう」と思って町に来てくれた若い人（特に単身者）に適した快適な住宅がないという事実です。広さだけは大きいが建物が古いという理由で、結果的に家賃だけが若い人（特に単身者）に適したものになっているのが実情でした。せっかく紫波で働こうと言ってくれているのに住みたい（住める）場所がないということは、地域の魅力をさげているだけ。

そこから星さんは「街の中に働き場と暮らし場が同時にない」という地域課題を設定し、自ら課題解消に乗り出そうと決めて取り組んだのが「地域社宅」というコンセプトを持った賃貸住宅経営でした。経営的には、建築時の断熱性能向上にかかる費用はかかりますが、そもそも住みたい住宅がないという需要者のニーズをもとにしたマーケティングの結果、空室リスクを抑えることができています。人材と適した住宅という地域課題の解決という切り口から生まれた「地域社宅」というコンセプト。これこそが「新しい不動産業」を体現するポイントと言えます。

将来の街を左右する仕事その３：ひづめ湯 / 暮らしすた不動産の最新プロジェクト

②の地域社宅というコンセプトも地域の課題（若い単身者に適した住宅がないことで紫波町に新しい人材が入ってこない）を解決するために不動産事業者として「ニーズに適した賃貸住宅」に投資をした星さんですが、別の紫波町の課題解決にも取り組んでいます。

それは町役場跡地の再利用でした。移転前の町役場は中心市街地、日詰商店街と隣り合わせの「街の真ん中、かつ国道４号線沿線という交通の要衝にあたる場所に立地していました。そのような立地特性から町内の特定の人だけではなく町内外から多くの人が集める事業をしようということで、その拠点となる温浴施設を計画されました。

地域課題を捉え、地域課題を解決する事業に取り組む

３つのプロジェクトは表面的な形式だけを見れば不動産業として「新しい」事業とは言い切れないかもしれません。しかし３つのプロジェクトには「新しい不動産業」に通じる共通項目があります。それは人が来ると場所の価値が上がって、場所の価値が上がると不動産業としての商売がやりやすくなるという発想です。
自分の地域の価値は自分であげる。そんな事業イメージは単純に自分自身が享受できる暮らしを豊かにしたい、そのためにできることを増やしたい、一緒にやる仲間を増やしてゆくことが原点にある星さん。これはまさに「業の民主化」に向かってゆく第一歩だと思います。

新しい不動産業への進化を目指す方へ。おすすめポイントはココ。

今回のセミナーの中で星さんが言った「綺麗なトイレは綺麗に使うけど、汚いとそれなりに使う。街にも当てはまる。ゴミ屋敷のような手入れ不足の家が一つあるとその時点で街の価値が下がるし、同じような家が増える。」という言葉はとても印象に残りました。

建築に制約条件をつけると販売のハードルが上がりますが、そのハードルを乗り越えてきてくれる人は地域の価値への共感をしてもらいやすく、結果的に不動産業も成り立ちやすくなるはずです。不動産業は価値の高いところで商売するのではなく、取り組みを通じて価値を高めながら商売をするということです。

星さんの紫波町での当初の仕事は古い建物をマスターリースして、インフラ整備をして違った使い方のテナント付けをして転貸事業だったそうです。ここまで見てきた「将来の街を左右する仕事」と同じような仕事をやりたいと思ったら、星さんの転貸事業のように過剰な投資をせずに小さく始めて、その事業の中で気づきと経験、そして人脈を得てゆくという方法を取るのもよさそうです。

可能性。キャッシュポイントを増やす

星さんの事業も初めは土地分譲による転売収益、賃貸オーナーとしての家賃収入というものでしたが、発展した現在では不動産を使った事業、その事業からの収益もポートフォリオに入っています。
このように「分散」を取り入れることでリスクを低下させる点は見習うべき点です。

こんな人はぜひ

自分が事業を営む地域、街の課題の解決に貢献をしたいと考えている皆さん。ぜひ星さんのような小さな一歩から踏み出すことを考えてみてはいかがでしょうか。

もっと深く知りたい方は、登壇動画も合わせてご覧ください

https://youtube.com/live/M8A6F9wJQBU